自从2007年11月买房子后，按揭利率一直在下跌。当时的利率是6%左右，也是我们买房的按揭利率。2008年2月，利率下降到5.625%，我们锁定利率办理了重新按揭，每个月省下一百来块。

美国的房贷是合同，利率是锁定的，合同期内固定不变（15年或者30年最普遍，还有其他的1年或者3年或者5年固定的活期贷款，但是比例不多）。要想调整利率，只有重新办按揭，把老的按揭还掉。一二十年前还有贷款公司为了维护自己的利益规定提前还贷要交罚款，引起消费者反抗，推动政府出法律，规定不得收取提前还贷的罚款，所以现在几乎所有的常规按揭都没有提前还贷罚款的条目，使得消费者可以在利率下降时重新按揭不断减少自己的还贷利率。

但是，重新按揭是有代价的。第一，过户费用不小，一般都要几千元。第二，重新贷款也在不断地延长还贷的期限，增加总的还贷数额。所以，一般一次重新贷款的额外费用需要三到五年才能从降低利率的节省中收回来。而且，现有按揭的已还款年限越长，重新按揭的成本也会越高，因为重新按揭造成的还贷年限延长也就越多。

曾经花了一些时间来研究各种各样重新按揭的好坏之处。要重新按揭，越早越好。越晚办理重新按揭，那么利率的下降就需要越大才能合算。

但是，如果能够把重新按揭节省下来的钱依然用来还贷，那么无论什么时候重新按揭，也无论利率下降多少，只要比现在的利率低，也能缩短还贷的年限。当然，利率下降越多，还贷年限也缩短得越多。

我们采用的，则是无费用重新按揭。这种按揭，你的利率比市场上的最低利率高0.125%到0.25%，贷款银行返回一部分钱给你的贷款公司（办理按揭手续的公司），你的贷款公司用这笔钱的一部分来支付本来应该是你自己出的费用，剩下的是它的利润。这样你就不用支付任何费用（或者只是象征性地支付一点钱）。对我来说，只要是降低了利率，就可以节省一些。

2009年1月，我们再次重新按揭，把利率降到了5.25%。

2009年4月，利率降到了4.875%，我们再次申请重新按揭。这次没有那么顺利，贷款银行拖了两个多月，宣布破产，把我们的重新按揭也给拖黄了。利率又涨回到5%以上。

上个月，利率再次降到了4.875%，我们也再次锁定这个利率。这次一切都十分顺利，9月25日锁定利率，10月14日签署了所有文件，完成按揭手续。现在很多文件的交接都可以通过电子邮件进行，各家银行都有网上账户清单，直接下载，大大加快了办理效率。我平时的文件整理有序，递交申请和辅助文件十分迅速。至此，从买房子时的6%，降到了现在的4.874%，大概也就到底了。三十年固定在这个利率上，和通货膨胀的历史水平差不多（3%），还贷按揭利息部分还可以减税，算是个很好的交易。目前经济已经开始复苏，美国联储开始逐步收紧银根，利率的变动趋势是向上的。

这次重新按揭，银行付给贷款办理公司大概5千元的回扣，贷款公司支付了应该是我出的大约2800元的费用，它的毛利大约是2200元。这笔钱，它和经纪人（agent）共享。这是一种三方得利的办理方式，在中国人中很盛行。

对我们来说，因为没有直接支付过户费用，所以只要利率再下降，我们依然可以马上再办一次重新按揭，而没有什么损失。